L’immeuble locatif est l’un des meilleurs choix d’investissement pour arrondir sa fortune. Le propriétaire renonce à habiter dans son propre bien pour recueillir les fruits de l’exploitation locative. Néanmoins, les retours d’investissement sont à mettre en balance avec les risques et les prélèvements fiscaux. Les programmes de location seront visualisés dans cet article, avec leurs atouts et leurs limites.
Investissement locatif : le mot d’ordre est la prudence
La location immobilière offre un large éventail de solutions d’investissement et de placement financier. Toutefois, il est interdit de vous précipiter avant d’avoir porté un regard particulier sur les charges et les bénéfices potentiels de chaque investissement. Les rendements locatifs ne se valent pas, et le dû au fisc, les dépenses d’entretien ou de rénovation, les mouvements des prix écornent parfois une fraction majeure du revenu. Il faut mettre en balance la surface financière, les risques de non-retour de l’investissement et les incitations fiscales mises en place par l’Etat.
Le programme d’investissement locatif de Duflot ou de Pinel
Le dispositif Duflot, mis en place en 2012, vise à promouvoir les offres de logements sociaux qui sont loués à titre de résidence principale. Il convient aux investisseurs à modeste capital, étant donné que le coût d’acquisition ou de réalisation des travaux ne doit pas dépasser une valeur de 300 000 euros. L’immeuble doit obéir aux standards de règlement thermique. En fait, la loi RT condamne l’utilisation dispendieuse de l’énergie domestique. L’occupant devra par conséquent rationnaliser les dépenses d’éclairage, de chauffage et de consommation d’eau. Mais l’obéissance à toutes ces conditions ne sera pas vaine. Le propriétaire aura droit à une réduction de 18% de son impôt sur le revenu qui sera répartie sur une durée de neuf ans.
La loi Pinel, mise en vigueur depuis le 01er janvier 2015, a remplacé la loi Duflot. Une bonne nouvelle : la durée minimum du contrat de bail a été réduite à six ans, et le propriétaire peut en faire profiter l’un de ses proches, pourvu qu’il ne soit pas membre de son domicile fiscal. Cet investissement mène droit à une défiscalisation à grande échelle, en ce sens que l’impôt prélevé sur votre bien immobilier sera réduit de 2% par an, jusqu’à l’expiration du contrat de bail. Le taux de réduction est appliqué sur le coût de revient de l’immeuble majoré des charges notariales. Un programme d’incitation fiscale, valable jusqu’au 31 décembre 2016, au plus grand bonheur des investisseurs immobiliers.
A noter que les logements Duflot ou Pinel ne seront d’aucun profit pour vous, si la valeur de vos impôts a franchi la limite du plafond fiscal, soit 10 000 euros.
La location meublée professionnelle (Lmp) et la location meublée non professionnelle (lmnp)
Pour ceux qui détiennent un capital de plus de 300 000 euros, on leur conseille de s’orienter vers la lmp ou la lmnp. La location meublée permet de jouir d’un régime fiscal plus avantageux : exonération de l’impôt sur la fortune, déduction des charges opérationnelles, permission d’amortir les biens meubles et immeubles sur les loyers afin d’adoucir la dette fiscale.
